二手房交易 你必须注意的“坑”

　　随着买房置业观念的转变，如今在市场上，二手房以它价低、风险小以及即买即住的优点得到了许多买房者的青睐。然而，二手房作为一桩高风险、涉及金额巨大的买卖，其交易流程也是相当繁琐，一不小心就可能被“坑”。2016年开年的近几个月，新政策下的新房价格也是不断攀升，在西昌，有不少人将购房目光放到二手房市场，相对比新房而言，二手房交房快，入住时间也快，周边配套设施齐全。但是，在二手房交易过程中也存在很多的“大坑”，为此，本报在这里为大家一一梳理最常见的“坑”，以及如何防范才能避免“入坑”。

　　买卖二手房，这些流程必须知道

　　二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。而二手房买卖流程是：购房资格核验(住宅类)--网签合同--地税部门核定契税--房屋发证大厅办理房屋所有权证。

　　步骤1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　步骤2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

　　步骤3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　步骤4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

　　步骤5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　步骤6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　步骤7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　步骤8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。

　　买卖二手房常见“大坑”

　　买卖有许多看得见的和看不见的“坑”，这就需要买房的人认清这些陷阱，及时避免不必要的损失。

　　现象一、房屋面积“缺斤短两”

　　进行二手房交易的时候，房产证上的房屋面积有时会和房子实际面积不符，这有可能是原业主对房屋进行了改造，不仅容易导致面积纠纷，也有可能因为改造遗留一些装修问题，为以后带来麻烦。

　　所以，在签定合同的时候，应明确约定房屋面积，并对房子改造情况进行说明。如果因为改造遗留了难以解决的问题，购房者应该保留提出索赔的权利。

　　现象二、装修、家具等被拆走

　　有些买房的人在看到房子后，二手房里家电、装修、家具等都不错，就草草签订了合同，等到最后入住的时候，才惊呼家具等物件都不见了，一时间后悔不已。

　　所以，这就需要在签合同时，要明确房子的家电、装修、家具等归属，要在合同中以书面的形式签订。

　　现象三、隐瞒房屋缺陷、背景

　　原二手房主或者中介为了房子能尽快出手，在交易中会隐瞒房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求卖出好的价钱。而对于购房者而言，有些缺陷是很难立即发现的，等到以后入住时慢慢发现问题就追悔莫及。

　　针对这一类隐瞒房屋缺陷的办法是，在签合同时，对房屋背景仔细慎重调查了解，认真查看房子，遇到一时难以发现的问题，可协商附加条款，约定一旦日后发现重大质量问题，保留追偿权。

　　现象四、一房二卖

　　一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

　　购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款。

　　现象五、阴阳合同

　　“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行（“阳合同”），另一份则为实际履行的合同（“阴合同”）。

　　“阴阳合同”的目的主要是减少税费的支出，降低交易成本。这种行为不仅是违法的，还无法保障自己的合法权益。特别容易导致合同纠纷，更随时面临法律的处罚。时刻谨记“阴阳合同”签不得。

　　现象六、户口纠纷

　　目前，二手房买卖后强制迁出户口在法律上属于空白地带，未有明确的相关法律可供解决。主要是因为户籍是由公安部门进行管理，房屋的产权问题则由房管局进行管理。

　　所以，在签订合同前，多向业主了解物业的占用户口情况，事先了解清楚，如有必要，可要求原户主携带相关证件与其一起前往公安户籍部门进行实地查询。在签合同时，应明文提出原业主将户口迁出条款，以防买了房子户口却不能迁入。

　　本报记者 王维华