求求你们了，不要再写《16条国务院租房租赁新政》了！你们啥也不

       夏天到了，天气也热了，很久不出政策的住建部出个了住房租赁政策，很多真懂假懂的人都开始了不通的解读，伟哥哥很好奇这些人租过房吗？

为什么会这么这么多人曲解一个意义不大的政策呢？

言归正传，开始深度扒一扒！

和谐的说一下意义！

这样避免文字评论有所偏颇！

首先，和谐一下说意义：明确了推动实现城镇居民住有所居的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为住有产权。

证明了政策制定部门的确在努力改变这个现状。

下面在说正经的之前，带领大家回顾一下租赁市场的现实：

房价持续暴涨，租售比悬殊。相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

当下一二线城市，租售比超过500：1，年出租回报率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的话，要100年才能回本。

举例来说，北京售价1000万的高端住宅，出租价格基本在月2万以内，剔除其中的物业取暖等收费，年收益在15万左右，出租回本需要66年。

前几天海淀出让的一宗商业地块，楼面价3万+建设成本未来销售5万轻松，50平米如果企业改出租，月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租？？？？？

这样带来的结果就是，房主出租收益低，任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨，导致租户只要有钱就去做首付。

所以，只要房价快涨，租赁市场健康就不存在可能性。出炒鸡毛政策也没有用！

下面一条条的分析：看看政策的影响

《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、落实提取住房公积金支付房租政策、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。

1、给予税收优惠

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

伟哥点评：

实际市场交易过程中，租赁行为不需要官方确权，所以选择交税的比例补足1成，，而且大部分都是需要税票证明的上学、办证导致。所以这一政策基本没有影响。

减免本来就不缴的税，呵呵

2、不准随意涨房租

出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。

住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

伟哥点评：

这一政策只有道德意义，实际出租人何种理由解除合同算正当理由？子女结婚算不算？房屋装修算不算？心情不好算不算？

单方面提高租金，这分两种，合同内、合同外，一般租赁合同期都在1年，12个月内提高租金的案例不多，一般提租都出现在合同期满续租，所以这一政策没有意义。另外合同期内，如果房主想提租，也完全可以以按照合同约定毁约来施加压力。

克扣押金，更是顽疾，因为租赁行为是使用行为，必然会有使用损耗，如何算损耗完全人为。

3、允许商住改造出租：

允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按 照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有 效。

伟哥点评：

首先商业用房改变成为租赁住房，的确可以可能增加部分城市的闲置商业物业用途。但对于一二线城市来说，这种物业非常少，即使部分过去的商场闲置、写字楼出租难，改造成为住宅也面临配套问题。而且出租的话，出租收益是否可以弥补改造收益。

举例来说，以东四环为例，改造一个写字楼或者商业成为单间居住，每平米的改造装修成本在2000元以上。一套50平米的空间改造需要成本10万以上，改造成本就需要出租2年以上，而且因为套型等设计，出房率非常低。最后的物业成本、空调、暖气等成本高。

所以这一政策的确对肯定不可以卖的物业有利好可能性，但只要政策允许卖的，不会有尝试改租的可能性。

4、规范住房租赁中介机构

充分发挥中介机构作用，提高中介服务质量，提供规范的居间服务。

伟哥点评：

当下房地产中介对于租赁市场的热衷度不高，而且基本集中在代理改造的出租，对于居间服务因为收益率低，大部分属于鸡肋。

而一旦中介自如出租，这类物业的租金价格均是同区域最高租金。

5、完善供地

伟哥点评：这一政策更是无语，对于目前的开发商来说，除非土地供应不要钱，或者土地成本按年支付，否则没有开发商会愿意用一套能卖300万的物业，换每个月4000-5000的房租。

很简单，300万存银行一年的定期利息也有4-5万。

6：最后总结这一政策只利好部分做群租房的企业，也可以盘活小部分产权不可分割的商用物业，但整体看实际对租赁市场完全没有影响。

不论是拥有产权的，还是需要租房的，在现在这个资产暴涨的投机时代，你敢长租吗？而对于收入不高的群体来说，租金上涨也是难免的。

带上你的“买房助手”，为你提供楼盘打折优惠信息，全方位获取购房资讯。注册91会员购房可返910现金，雷达式搜房功能，准确定位周边楼盘位置，全城免费码上专车服务，助你轻松购房。立即下载扫码有惊喜↓。