住房租赁新政，贵阳市场影响几何？

　　本月初，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场，并明确将从培育房屋租赁市场、公租房货币化补贴、税收优惠政策及市场规范等方面，给予住房租赁市场全面支持。

这是从去年3月份开始，国家层面相继出台房地产行业利好政策以来，首次将政策集中指向了被视为房地产行业三级市场之一的住房租赁领域。结合贵阳本地情况，此次涉及的住房租赁相关政策风向，对市场的实际意义如何？记者就此走访了相关行业人士。

　　部分政策方向

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　　贵阳已先行落地

此次国务院常务会议提出了推进公租房货币化，将在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、青年专业技术人员等符合条件的群体纳入公租房保障范围，对保障对象通过市场租房给予补贴，并且放宽公积金支付房租条件等，而这些政策近几年时间已相继在贵阳先行落地。

我国住房保障分为实物保障和货币保障两种方式，此前多以实物保障为主，随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的发展，近年来开始逐渐向货币补贴转变。实际上，早在2011年左右，贵阳市公共租赁住房保障就开始逐步施行“租补分离、梯度补贴”的形式，政府根据承租家庭收入和住房情况提供相应的租房补贴，对保障家庭来说，选择余地更大，也避免了“退出难”等问题。

在通过公积金支付房租方面，2015年5月贵阳市住房公积金管理中心出台新规，明确贵阳市住房公积金缴存职工符合相关条件的，在不超过个人存缴余额的基础上，每年可从公积金帐户中提取相应金额用于支付房租。此后，提取条件进一步放宽，凡连续足额缴存住房公积金满3个月且无自住住房的职工即可申请提取住房公积金用于支付房租。

对此，贵州省房地产交易市场总经理李明杰认为，此次政府工作会议上提出的一些租赁保障内容，实际上贵阳已走在前面，下一步值得期待的是，是否有望将补助范围扩大至社会公租房领域，这是当前承租群体关注度较高的热点。

　　完善税收优惠政策

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　　激励出租市场

尽管此次新政核心围绕房屋租赁市场展开，然而其中提及的“允许将商业用房按照规定改建为租赁住房”，这一政策的出发点则是为商业地产去库存提供思路。结合贵阳本地实际，行业人士又如何看待这一政策？

记者在采访中了解到，尽管当前商业地产库存现象客观存在，但是将商业用房转为租赁住房，对于贵阳开发商而言，触动效果并不明显。“虽然现在商业地产的销售压力较大，但是对房地产开发这一资金密集型行业来说，资金的高周转率很重要，如果将房源转成租赁住房出租，对于开发商实力的要求很高，而现在面临资金压力大的开发商很多，更迫切希望的是将物业销售出去，快速实现资金回笼。”贵阳某房开公司营销负责人如此分析道。

此外，也有开发商提出，将商业用房改建为租赁住房，还面临土地转性、规划调整、房屋结构变化、消防安全等一系列问题，如何解决还要看具体的政策落地情况。

行业人士分析，以目前贵阳住宅23元/平方米的租金水平，即使是1万元/平方米的商业地产产品，也需要40多年才能回本，这样的收益明显低于开发商的投资期望值，所以要实现不易。

此外，鼓励开发商将库存的住宅产品投放到租赁市场也还面临一些瓶颈。就目前的情况来看，开发商将存量房源用于租赁市场，仍然面临较高的租赁税费，再加上租赁管理成本支出，净租赁收益率会很低。

与此同时，统计显示，目前贵阳市内的出租房屋约在40万套左右，但是其中不少房东将房屋出租后，均存在不主动登记备案的情况，，很多业主不愿意备案的一个主要原因就是认为要缴交较高的税金。出租房登记工作所面临的推广难，也造成了社会出租房管理难度的加大。

专家认为，对依法登记备案的住房租赁企业、个人出租人，及时给予税收优惠政策的支持，才是实实在在的政策大礼包，既有利于激励出租房市场，也会进一步促进租赁市场管理的规范化。

　　专家说法

贵州省房地产研究院院长：

武廷方：培育租赁市场确需多管齐下

此次国务院常务会议特别提到鼓励个人依法出租自有住房，该政策走向既符合新型城市住房需求发展的客观方向，也是促进房地产行业“去库存”的有效途经。

随着近年来贵阳城市发展的不断提速，外来务工人员的涌入、大中专毕业生留在省会求职发展，这些都将住房租赁需求保持在了一个相对旺盛的水平。尤其是每年春节过后的求职季和6、7月份的毕业季，租赁市场需求很大。但是由于长期以来缺乏规范性引导，住宅租赁市场同样存在发展误区，如部分中介机构存在的“轻租赁、重买卖”现象；出租人合同期限短、涨价现象频繁；承租人缺乏长租意识，将租赁房视为短暂过渡性居住形式等等，都从不同程度制约了贵阳住房租赁市场的健康发展。

实际上从目前英、美等发达国家及国内上海、北京、深圳等经济发达的一线城市来看，在整个住房结构中，租赁住房人群的占比均在60-70%，实事证明城市经济越发达，租赁市场的发展越成熟。

积极培育房屋租赁市场，鼓励个人依法出租自有住房的同时，更要完善租赁合同的规范化、培育承租人理性消费的长租意识、提升出租房源的舒适性和安全性等等，规范的市场、舒适的环境、稳定的租赁合作关系，均有利于提升承租人的长租信心。