楼市调控升级意在挤泡沫稳预期

　　继深圳、杭州之后，上海、天津升级楼市调控政策。上述城市是今年以来第二次出台楼市紧缩政策，其传递的信号是，此轮楼市调控并非“管房价”的短期措施，而是防范资产价格泡沫、稳定楼市发展预期的中长远之举。

　　首先，“二次调控”的出台将修正市场对此轮调控的一些模糊认识。上述热点城市出台“二次调控”距上次政策出台不到两个月。10月前后，一线城市和部分二线城市出台限购、限贷新政以抑制房价过快上涨。当时相当一部分房地产开发商、购房者和研究机构认为这些举措短期意味浓，更多的是警示意义。他们的理由是，在经济增长压力较大、地方财政增收困难的背景下，房地产调控不会过紧。诚然，这种考量在各地因城施策中确有体现。如今“二次调控”的出台势必修正市场对调控短期性的错误判断，传递出的信号是，此轮房地产调控并非“管房价”的短期之策，而是“挤泡沫”的中长远之举。

　　其次，“二次调控”明确了去杠杆、挤泡沫的主题，昭示了防范金融风险的立场。今年以来房价过快上涨是稳增长倚重房地产、货币信贷环境宽松等多种因素导致的，带来了居民部门杠杆率大幅上升，房贷占据银行信贷主力，资金被房地产从业甚至炒房者大量占用等隐忧。10月以来，已出台楼市调控新政的城市收到了销售回落、房价涨幅收窄的效果，但土地市场依然火热，房贷占比依然较高。此次多地升级调控的主要内容是提高首付比例，严格公积金贷款条件，着力管控杠杆率、防范金融风险的立场更加明确。

　　目前，居民部门房贷占新增信贷规模的主要部分。房地产开发商虽有公司债等直接融资渠道，但银行资金甚至理财资金违规进入房产、地产市场的现象并不鲜见。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件，房价掉头向下，可能引发类似美国次贷危机的金融风险。提高首付比例、严查影子银行有利于为金融体系提供防范风险的“安全垫”，防患于未然。

　　可以预期，未来还会有更多城市加入“二次调控”行列，房地产市场的降温在岁末年初会更为明显。调控升级将对机构大类资产配置偏好造成一定影响，房地产的吸引力会有所下降，同时，随着经济缓中趋稳，企业利润改善，股票市场吸引力正在提升。

　　当然，楼市调控升级并不是要使房地产市场熄火，而是要避免资产价格泡沫累积过多并最终破裂。房价的大起大落对经济发展不利，特别是在稳增长压力仍然较大的当下，挤出楼市投机泡沫，将更多的资金引导进入其他实体产业，有利于经济新动力的培育。