楼市观察|上海市整治“类住宅”产品

　　【财新网】（记者 王晓庆）继叫停“类住宅”销售之后，上海开始整治商住房。日前，上海市闵行区开始根据项目进度，对“类住宅”项目进行拆除装修、修改图纸、变更设计等整改处理。

　　《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》正在房地产圈流传。文件显示，闵行区已经成立“‘类住宅’专项整治工作组”，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治。文件还制定了具体整改细则。

　　所谓“类住宅”，是指项目地块性质非宅地，开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品，有酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等形式和称呼，常被统称为“商住房”。“类住宅”产品的产权多为40、50年，房间内通常不允许通煤气，水电非民用标准，按照商业标准计费。

　　此外，加上“不能落户”“转手税费远高于住宅房”等不利因素，“商住房”的价格远低于正常住宅。

　　在住宅市场的严厉调控之下，不在限购限贷的范围且具备居住功能的“类住宅”产品，被开发商主推。2016年上海“325”楼市新政（详见“上海限购升级：普通二套房首付比例提至不低于50%”，）之后，酒店式公寓成交开始走高。

　　上海中原地产市场研究中心统计显示，截至2016年12月27日，上海类住宅2016年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。

　　2017年1月初，上海市住建委宣布，暂停“类住宅”项目的网上签约，对商办项目擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况进行清理核查。上海共有128个商住项目被暂停销售。

　　闵行区政府的整改方案将物业分为三种，即“已销售已验收未入住”、“已销售未竣工验收”和“在建未预售未验收”。在2月15日之前，政府集中约谈开发商，责令其15日内自行整改至规划许可核准的方案，恢复商办用途原状。

　　对于15个未入住项目，方案要求：由开发商自行组织整改，拆除用于居住功能的插层、隔墙、上下水和煤气管线等规划方案之外的内容。15日整改到期后，进行验收。方案还要求，开发商要以书面材料形式告知知业主不能用于居住。

　　“上海的商住房可能会迎来退房潮，”上海一家开发商负责人告诉财新记者，“除了闵行区，嘉定区也开始了类似的整改。”

　　2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗；1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。